相続した底地の売却について

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協会からのお知らせ

相続した土地に借地権が付いていた!底地を売却するには?

2019/10/21

コラム

コンテンツ番号:60


土地を相続したけれど、その土地は他人に貸し出されていて自分では使用できないので、売却したい…、という人もいるのではないでしょうか。

では、そんな借地権の付いている土地を売却する方法はあるのでしょうか?


土地の相続に関する「底地」とは?借地権との違いは?

借地権の付いている土地を、「底地」といいます。

 

「底地」は他人に貸している土地なので、所有者は自分の土地であるにもかかわらず、自由に使用することができません。

 つまり、「土地の利用権」を一時的に失っている状態になります。

 

代わりに「地代徴収権」という、土地の賃借人から土地使用料金を受け取る権利が手に入ります。

貸し手側の立場からみて、貸している土地を「底地」といいます。

借り手側からの立場だと、借りている土地に対する権利=「借地権」を持っていることになります。

 

「借地権」を有している借地人は、土地を利用する権利はありますが、建物の増改築や土地の改良、建物の売却など、すべてに所有者の承諾が必要になります。

 

「底地」と「借地権」は、常に対になっている用語なのです。


相続した土地が底地だった場合の売却方法

相続した土地が、自分では使用できず収益性も高くない「底地」だった場合、どのように売却するのが良いのでしょう?

 

まず1つめは、借地人に売却する方法です。

 

借地人が「底地」を買えば、その土地の所有権を有することになり、建物の増改築など自由に活用できますし、何より、地代を払う必要がなくなります。

借地人にもメリットが多く、双方にとって円滑な売却方法だといえます。

 

2つめは、地主と借地権者が、それぞれ保有している「底地」と「借地権」の一部を等価交換する方法です。

 

交換するこれを行うことにより、「単独所有権」を持つ土地を双方が獲得できます。

 

デメリットとしては、所有する土地の面積が必然的に小さくなってしまうことと、等価交換という複雑な手法を使うため、専門家に依頼する必要があることです。

 

また、土地と建物が分けられる状態でないと、不可能な手法だといえます。

 

3つめは、地主と借地権者の双方に売却の意思がある場合のみ可能な方法ですが、「底地」と「借地権」を一緒に売却する方法です。

 

セットで売却することで、流通性が高くなります。

売却益の取り分は、持ち分の割合と事情を考慮し、按分されているようです。

 

このような「底地」の売却については、可能であれば相続される前に行うことが理想です。

 

なぜなら、「底地」の資産価値は低いとはいえ、税金の負担が軽減されることはなく、相続財産として相続税の課税対象となるからです。

 

そのため、資産価値が低い「底地」ほど相対的に相続税の負担が大きく感じられ、支払いが困難になる場合もあります。

また、相続人が複数人だと処分するのにも、大変な時間と労力がかかります。

 


まとめ

以上、「底地」について、その相続をする場合の対処法などをみてきましたが、いかがでしたか?

 

「底地」は、被相続人が存命のうちに処分方法などを話し合っておくのが、良策だといえるでしょう。