貸物件を相続した時の評価額とは?

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貸物件を相続した時の評価額とは?相続税の節税ポイントもご紹介

2019/10/07

コラム

コンテンツ番号:53


賃貸マンションや貸土地などの賃貸物件を相続した場合、不動産の評価額や相続税はどのようになるのでしょうか?

また、相続税を節税するためのポイントなどはあるのでしょうか?

今回は、賃貸物件を相続した時に気になる評価と節税ポイントについてご紹介します。



賃貸物件を相続した財産の評価とは?

不動産などの財産を相続した時、その相続した財産がどう評価されるかによって相続税などが決定されます。

 

「相続税法」によると、財産の評価はその財産を取得したときの「時価」により決まるとされており、時価とは不特定多数の当事者間での自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価格のことをいいます。

 

不動産などの財産を相続した場合は、相続人が被相続人(もともと財産を所有していた人)の財産を相続した日、つまり被相続人が死亡した日の価格が時価となります。

 

賃貸相続財産の借地権による評価額

相続した不動産が賃貸物件である場合は、評価額は変わるのでしょうか?

 

結論から言うと、賃貸物件は借主に「借地権」という権利があるため、自分のために使用する自用地よりも不動産の評価額が下がることが通例です。

 

他人に土地などを貸している場合は、その土地の所有権は貸主にありますが、借主にも借地権があるため貸主が自由にその土地を使うことはできません。

 

また、貸土地などの賃貸物件を所有する被相続人が亡くなったからといって、その土地などを自己都合で売却するために、すでにその物件を借りている借主を追い出すことはできません。

 

借主は借地権で守られているからです。

 

以上のように、賃貸物件は貸主側の利用が制限されるという理由から、評価額は低くなるのです。


賃貸物件の入居率で評価額が変わる?相続税の節税のポイントは?

部屋が複数ある賃貸マンションや賃貸アパートなどの賃貸物件の評価額を下げるためには、その入居率がポイントになります。

入居率の低い賃貸物件の方が、入居率が高い賃貸物件よりも評価額が高額になり、相続税も高くなるからです。

 

もし賃貸物件に空室があった場合は、一時的なものであるなど条件を満たせば賃貸されていたと認められます。

 

条件としては、空室の期間が1ヶ月程度であることや、相続税が課税される前に入居者が継続的にいたこと、賃借人の退去後に新しい入居者を速やかに募集していることなどがあり、それらをクリアする必要があります。

 

以上のように、相続税を節税するポイントは、入居率を上げてその賃貸物件の評価額を下げることなのです。

まとめ

賃貸物件などの不動産を相続した場合の評価などは、複雑でわかりにくくなっています。

そんな時は自分で解決しようとするのではなく、不動産のプロである不動産会社へアドバイスを求めることをおすすめします。

遺言書を作成しておくことは、トラブルを減らすためにとても重要な事です。