現物分割、代償分割、換価分割について

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不動産相続の分割方法は?現物分割、代償分割、換価分割を解説

2019/09/09

コラム

コンテンツ番号:37


不動産相続をするとき、その利用状況や相続人の考え方により、分割方法が異なります。

分割の主要な方法となるのが、①現物分割、②代償分割、③換価分割の3つです。

どれを選ぶのかにより、相続の方法が変わってきます。

そこで、3つの不動産相続の方法や、それぞれのメリット・デメリットを解説します。


不動産相続の分割①:現物分割

現物分割とは、相続人の人数でそのまま分ける不動産相続の方法です。

 

父、母、兄、妹という家族構成を例に説明します。

 

誰がどのくらい相続するのかは、亡くなった人との関係性により、法的に定められています。

仮に父親が亡くなった場合、母親が4分の2を相続する権利があります。

兄と妹は残りを2分割、つまり4分の1が取り分となります。

 

これをそのまま登記するのが、現物分割です。

ただし、現物分割には注意が必要な点があります。

それは、権利を持つ人が増えていくことで、権利関係が複雑になるという点です。

 

例として、父親が亡くなった後、ひとつの不動産を母、兄、妹で共有している状態で母親が亡くなったら、母親の権利を兄と妹で分割し、引き継ぎます。

さらに、兄が亡くなると、相続する権利は兄の妻や子どもに引き継がれます。

 

現物分割には、時間が経つにつれて権利関係が複雑になるリスクがあることを念頭に置いておく必要があります。


不動産相続の分割②:代償分割

代償分割は、対象となる不動産に誰かが住んでいるときに有効な不動産相続の方法です。

父親が先に亡くなった場合、母親はそのまま住み続けることがほとんどです。

しかし、実際の母親の相続分は2分の1なので、残りの2分の1は兄と妹に引き継がれるものです。

そのとき、母親はそのまま住み続ける代わりに兄と妹の相続分は現金にかえて清算するのが代償分割です。

 

この場合、母親の子どもである兄と妹は相続分を放棄するケースが多いです。

 

しかし、親子関係が良好ではない場合や夫婦に子どもがいない場合には、住み続けることに納得せず、話し合いがこじれることもあります。

 

また、代償分割は、住み続ける人がまとまったお金を持っていることが前提となります。

 

現金を用意できないときには、他の相続人が権利を放棄しない限り、住み続けることができません。


不動産相続の分割③:換価分割

換価分割は、売却して得たお金を相続人で分割する不動産相続の方法です。

不動産を現金化して法定分を分けることから、トラブルになりにくいことがメリットです。

加えて、不動産を売ることにより、固定資産税などの経費を支払う必要もなくなります。

 

換価分割をする場合、相続人全員の合意が必要になります。

相続人に合意しない人がひとりでもいると、不動産を売ることはできません。

 

注意点として、不動産を売る場合は一度名義を変更しないといけません。

 

換価分割で全員が合意したら、登記する名義を誰にするのか話し合うことを忘れないようにしましょう。


まとめ

不動産は、預貯金などの相続と異なり、単純分割することができません。

 

両親等が複数の不動産をもっている、馴染みのない場所に土地を所有しているなど、相続が複雑になりやすいケースもあります。

そのため、日ごろからどのような相続が適しているのか、家族で話し合うことも大切です。

 

相続した不動産について些細なことやご質問などがあれば、私たち一般社団法人相続総合支援協会にお気軽にお電話専用フォームからお問い合わせください。