古家付き土地を高値で売るポイントとは

2020/02/12

コラム

実家などの古家付き土地を相続し処分をするとなれば、なるべく高値で売りたいと思うのは誰もが同じです。

今回は、古家付き土地を高値で売るポイントと、空き家の3,000万円特別控除についてご説明していきます。

古家付き土地を高値で売るポイントとは：値付けのポイント

不動産を売却する場合に、その値付けは非常に重要です。

そして、その不動産が古家付き土地であれば、土地の状況によって、値付けを変えていくことがポイントになります。

古家付き土地の状況としては、

①建物に存続価値がある場合

②建物を取り壊すことを前提としている場合

③開発素地の場合
の３つのパターンに分かれます。

まず、建物に存続価値がある場合というのは、法定耐用年数は過ぎており、建物の価値はないとされていても、リノベーションなどで建物を利用することが可能である場合です。

この場合は、建物の価値はゼロであっても、土地の価格をそのまま売買価格として値付けすべきでしょう。

次に、建物を取り壊すことを前提としている場合ですが、建物をリノベーションするのは難しく、取り壊すことを前提として値付けをする必要があります。

取り壊し費用としては、100～300万円程度の負担が必要となるため、その程度の金額を土地の価格から値引きして値付けをします。

最後に、開発素地の場合ですが、主に広い面積の古家付き土地で行われ、数軒の住宅が建てられるように更地にして分割し、接道を作った後に分譲することになるケースです。

接道を作ることで土地部分が削れることになるため、土地価格よりさらなる値引きが必要となります。

さて、古家付き土地を高値で売ることを考えた場合には、譲渡所得にかかる税金の節税についても合わせて考えなければなりません。

せっかく高値で売れたとしても、譲渡所得税が高くて手元に残るお金が少なくなってしまったというケースも考えられるのです。

居住している物件を相続する場合、配偶者などは特別控除を受けるなど節税に励みますが、そのあと相続した物件を売却するときにも忘れずに節税対策を行いましょう。

そして、このような場合、一定の要件を満たすことで、相続した空き家を売った代金のうち3,000万円にかかる税の特別控除を利用することが可能です。

適用条件として「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること」「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」「マンションではないこと」などがあります。

なお、この特別控除については適用期限が決められているため、時期を見過ごさないようにしましょう。

古家付き土地を高値で売るためには、その土地に付いている古家の状況に合わせて正しい値付けをすることが大きなポイントとなります。

また、売却金額にかかる所得税を節税するために特別控除などを上手く利用するようにしましょう。